부동산학에서의 복합개념의 부동산, 법률적 측면의 부동산

부동산학에서는 부동산 개념과 범위를 복합개념으로 분류하는데, 법률적, 경제적, 기술적(물리적)측면에서의 부동산으로 분류한다.

 

복합부동산과 복합개념의 부동산의 차이

복합부동산은 복합개념의 부동산과 동일한 개념이 아니기 때문에 용어 사용에 유의할 필요가 있다. 복합부동산은 토지와 건물이 결합되어 일체로 이용되고 있는 경우를 말하는데, 예를 들어 단독주택과 아파트와 같은 것들이다. 이들은 대지와 건물을 따로 거래, 감정평가를 하지 않으며 대지와 건물을 하나로 일괄해 그 가치를 평가한다.

 

법적으로는 토지와 건물이 독립된 물건으로 보지만 실제 부동산활동(거래나 평가 등)을 할 때는 토지와 건물 등이 하나로 결합된 상태로 취급하는 부동산을 복합부동산이라고 한다.

 

법률적 개념(제도적 측면)의 부동산

협의의 부동산

협의의 부동산은 민법에서 정의한 개념이다. 민법 제99조에 따르면 부동산을 '토지 및 그 정착물'이라 규정하고 있으며 부동산 이외의 물건은 동산이다 라고 하여 부동산과 동산을 구분한다.

 

토지는 무엇인가?

지표의 일부를 일정범위로 구획, 구분해 개별토지 하나하나를 '1필의 토지'라 하여 1필지마다 지번을 붙여 토지등기부에 기재한다.

 

정착물

토지에 계속 부착된 상태로 사용되는 것이 사회통념상으로 인정되는 물건을 정착물이라고 한다.  토지정착물에는 등기된 건물, 등기된 입목처럼 토지와 별개인 독립된 정착물이 있으며, 교량, 돌담, 도로 포장 등의 토지 일부인 정착물도 있다.

 

하지만 헐어버린 건축물, 판잣집, 가식 중의 수목과 같은 토지에 계속 부착된 상태가 아닌 이동이 가능한 물건은 부동산정착물로 판단하지 않는다.

 

 

 

 

건축물의 설비를 부동산정착물로 판단하는 기준

건축물 설비는 원래 동산으로 구분되나 건물에 부착해 부동산정착물로 판단하는 경우도 있다.

 

물건이 부동산에 부착된 방법에 따른 구분

부착된 설비(물건)를 건물로부터 물리적, 기능적으로 둘 다 훼손 없이 제거가 가능하면 동산으로 본다. 하지만 그 설비를 제거할 경우 건물에 물리적, 기능적으로 둘 중 하나라도 손상이 발생하면 해당 설비는 부동산정착물로 취급한다.(예를들어 수도배관, 전기배선 등을 건물로부터 물리적 훼손 없이 제거할 수 있어도 건물의 기능이나 효용이 감소하면 해당 설비는 부동산의 정착물(일부)로 취급한다.

 

거래당사자간의 관계에 따른 구분

임대인이 설치한 것은 부동산정착물로 취급하나 임차인의 편의에 의해 설치한 거래, 농업, 가사정착물 등은 부동산정착물로 취급하지 않는다.

 

 

 

 

임차인 정착물

거래정착물 : 사업이나 거래 편의를 위해 설치한 선반, 진열대 등

농업정착물 : 타인의 토지를 빌려 경작하는 경작지가 농사의 목적으로 설치한 농기구 창고 등을 말한다.

가사정착물 : 임차인이 생활의 편의를 위해 설치한 블라인드나 방법창 등을 말한다.

 

광의의 부동산

 

협의의 부동산에 준부동산(의제)의 부동산을 포험하는 개념이다. 

준부동산은 자동차, 항공기, 건설기계, 선박(20t 이상), 입목처럼 물권변동을 등기나 등록의 수단으로 하는 동산이나 공장재단, 광업재단과 같은 동산과 부동산의 결합물을 말한다. 준부동산은 민법상 부동산은 아니나 부동산처럼 등기, 등록의 방법으로 공시하여 부동산에 준하여 취급하는 것이다.