부동산 간접투자, 리츠란 무엇인가?

부동산 시장의 과열양상을 막기 위한 방안으로 정부의 강력한 부동산 규제가 지속되면서 부동산 직접투자에 대한 기대감이 이전에 비해 낮아지기 시작했다. 그에 대한 대안으로 수익성 부동산에 간접투자가 가능한 리츠(REITs)가 또 하나의 투자 대안으로 제시되고 있다. 리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산투자회사법 제2조제1조에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자운영하고 발생한 이익을 돌려주는 부동산 투자신탁을 말한다. 

 

 

출처: 국토교통부 리츠정보시스템

 

리츠의 목적은 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 (일반인) 부동산 간접 투자 기회를 제공함으로써 부동산 투자 욕구를 충족하는 것에 있다. 또한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자 시장으로 전환해 부동산 시장 가격 안정을 도모하는 것이 주 목적이라 한다. 

 

리츠는 부동산계의 펀드라고 생각하면 이해하기 쉽다. 즉 주식시장의 펀드와 유사하나 그 투자대상이 다만 부동산이라는 것이다. 

 

리츠는 크게 두가지로 나뉘는데, 모든 부동산을 대상으로 하는 일반리츠와 기업 구조조정을 위해 매각 부동산을 대상으로 하는 구조조정리츠(CR-REITs)로 나뉜다. 일반리츠는 다시 자산운용의 직접 운용 여부에 따라 자기관리리츠와 위탁관리리츠로 구분된다.

 

 

자기관리리츠는 실제 회사에서 직원이 직접 자산 관리와 운용을 하는 방식이며, 위탁관리리츠는 자산 투자 운용 및 일반 사무관리 등을 제 3자에게 위탁하는 명목상의 회사이다.

 

구조조정리츠는 기업이 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립하는 것으로, 기업부동산을 증권화해 발생하는 수익을 배분하는 회사형 부동산 신탁이다. 만일 자금이 부동산에 묶여 있는 회사라면 구조조정리츠를 이용해 부동산을 지분화하면 매각이 원활하게 되어 채무상환에 도움이 된다.

 

 

이러한 부동산 리츠 투자를 하기 앞서 고려할 사항은 다음과 같다. 

 

• 안정적인 수입을 발생시킬 수 있는 물적 기반이 있는가?
• 시간 및 예산 내에서 지속적인 새로운 프로젝트를 완수할 수 있는 인적 기반이 있는가?
• 효과적인 기업 지배 구조절차와 세입자 간의 강한 유대관계와 경쟁 시장에서 성공하기 위한 운용 전략 등이 있는가?

그렇다면 리츠 투자를 하기 위한 방법은 무엇일까?

 

 

 

리츠 투자를 위해서는 주식시장에 상장된 리츠 주식을 매입하거나 새로 만드는 리츠가 공모를 실시할 때 참여하는 방법으로 투자를 할 수 있다. 리츠 투자 시 리츠 판매 회사(리츠 주식 모집 및 판매 : 증권회사, 투작신탁회사, 은행 등이 이에 해당함), 외부평가기관(리츠 투자대상인 부동산에 대한 가치평가 : 회계법인, 감정평가법인 등), 또는 부동산신탁(리츠 소유 부동산 관련 각종 증서 등을 보관) 등의 도움을 받아 투자할 수 있으며 적합한 투자대상 선택이 가능하다.