땅 투자하세요? 모르면 당하는 기획부동산, 사기 당하지 않는 방법은?

얼마 전 한 회사의 연락을 받았다. 구직 사이트에 올려놓은 내 이력서를 보았다고 했다. 다짜고짜 그는, "지금 연봉에 만족하시나요?" 라며, 본인 회사는 ㅇㅇㅇ부동산 법인인데, 본인이 하는 만큼 연봉을 벌 수 있다고 했다. 여기까지 이야기를 듣자, 난 최대한 예의 바르게 거절한 후 재빨리 전화를 끊었다.

모든 부동산 투자 관련 회사가 '사짜' 냄새가 나는 회사는 아니겠지만, 언론에서 종종 언급되는 '기획부동산' 느낌이 물씬 났기 때문이랄까.

 

 

대체로 기획부동산 하면 토지 투자와 연결지어진다. 투자라니, 나와는 1도 관계없을 줄 알았는데. 나와 제일 가까운 사람이 관련 일에 휘말리다니.

 

 

실은, 그 가까운 사람이 직접 기획부동산을 통해 사기를 당한 건 아니고 두 다리 건너 지인이 기획부동산을 통해 토지 투자를 하게 되면서 생긴 리스크를 내 가까운 사람이 부담을 지게 된 것이다.

 

결론적으론 나에게도 간접적인 영향을 미치게 되어 그 땅 얘기만 나오면 짜증이 치솟는달까. (정말 팔리지도 않고 쓸모없는 땅...)

 

 

 

특히 정보를 잘 모를수록, 인터넷과 거리가 멀면 멀 수록 상대적으로 기획부동산 사기에 쉽게 걸려드는 것 같다.

한 번 당하고 난 후에는 돌이킬 수 없는 결과를 맞이할 수 있으므로 '수익률', '투자'라는 말만 듣고 쉽게 결정하지 않는 것이 좋겠다.

 

 

그렇다면 대체 이 '기획부동산' 이란 무엇인 걸까?

 

모든 기획부동산이 다 사기는 아니라고는 하지만, 검색만 해봐도 기획부동산의 정의는 고수익을 미끼로 전혀 쓸모없는 땅이나 소유권 이전이 어려운 땅을 팔아 이득을 얻는 행위를 하는 업체라고 되어있다. 한마디로 사기를 치는(남을 등쳐먹는) 집단이라는 뜻이다. 

 

이들은 일단, 달변가다. 화려한 언변으로 시세보다 높은 가격으로 부동산을 매매하거나 허위 정보로 수익을 갈취하는 등의 다양한 수법을 이용한다. 이러한 소위 '말빨'은 정보가 약한 노년층이나 부동산 투자에 막 발을 들인 초보자들의 귀를 팔랑거리게 만드는 능력을 발휘한다.

 

그렇다면 기획부동산 사기를 피할 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까?

 

 

 

• 상호와 법인 여부 확인

기획부동산에 걸리지 않는 첫 번째 방법은, 대법원 등기소를 통해 회사의 상호명과 법인등록번호를 확인하는 것이다.

이들은 우선 겉모습에 매우 치중한다. 대체로 강남과 같은(비싼) 사무 지역에 사무실을 얻어 **경매법인, **인베스트 등의 법인을 설립한다.  대체로 설립일이 수개월에서 1년 내외로 짧거나 수시로 이전된 내역이 있는 경우가 많다. 이러한 경우 한 번쯤 의심해보는 것이 좋다. 

 

• 일반적이지 않은 모집형태

 

기획부동산은 직원 모집도 일반 부동산과는 차이가 있다. 

자, 아래의 구인공고 글을 한 번 살펴보자.

 

ㅇㅇ부동산 법인, 10시 출근 4시 퇴근, 월 200만 원 이상, 하는 만큼 억대 연봉도 가능! 경력 무관, 경력단절도 환영

어디서 많이 본 느낌!! (아! 얼마 전 나한테 온 전화?)

 

누가 봐도 혹할 만한 내용이다.

이렇다 보니 경력이 단절된 여성이나 많은 돈을 벌고자 하는 사람들, 그리고 취업에 목마른 사회 초년생들이 아무것도 모른 채 지원을 하곤 한다. 이렇게 입사한 직원들에게 지속적인 교육(세뇌?)를 통해 상품에 대한 맹신을 하게 만든다. 마치 '투자하면 반드시 성공할 것만 같다'...는 마음으로 자신도 모르게 부동산을 매입, 주변 사람들까지 끌어들이기 시작하는 것이다. 이렇게 낚인(?) 사람들을 회사로 오게 한 후 현장에서 계약을 하도록 유도하는 것이 기획부동산의 수법이다. 

 

해당 모집공고를 통해서 들어온 사람들 또한 일부는 제2의 피해자가 아닌가 싶다.

 

• 개발호재, 제한만 풀리면 대박이라니까?

 

기획부동산에서 주장하는 내용은 대체로 비슷하다. '개발 및 호재 가능성, 유명 인사의 매입' 등 근거가 명확하지 않은 정보를 말하는 경우가 대부분이다. 개발제한 구역, 보호구역, 군사기지 등으로 지정돼 단기간 개발이 어려운 곳들이 많다. 그럴듯해 보이는 사진이나 도면 등으로 통해 혹하게 만든다. 

 

그렇다면 이러한 피해를 막기 위한 방법은 무엇일까?

 

 

1. 반드시 현장답사 및 서류를 확인할 것

 

업체 말만 믿고 덜컥 계약하지 말자. 계약 전 반드시 해당 토지의 지번을 우선적으로 확인하자. 대체로 기획부동산은 지번을 알려주는 것을 꺼리는 경우가 많다는 점을 염두하자. 만일 지번을 알려주었다면, 토지이용계획 확인서, 등기부등본, 지적도, 임야도 등의 공적장부를 확인해 소유권 등의 권리 분석 후 투자가치 여부를 판단하자.

 

시˙군˙구청을 통한 확인이 되었다고 무작정 믿어서도 안된다. 대형 임야를 분할해 지자체에 인허가 신청을 하기 때문에 허가되었다는 답변을 들을 수 있기 때문이다. 실제로 이 부분에서 계약을 하는 사람들이 많다. 실제 현장을 방문해 직접 확인하는 것이 가장 안전하다.

 

2. 지분 쪼개기(공유지분)는 피해라

 

공유지분으로 등기를 하는 경우라면 더욱더 주의를 요한다. 기획부동산이 매각하는 토지 대부분은 공유지분 토지의 경우가 많다. 공유 토지는 권리관계도 복잡하기 때문에 개별적 매매나 개발이 어려운 경우가 부지기수다. 혹시라도 대규모 개발을 하더라도 보상절차에서 문제가 생길 수 있다.

 

3. 일단 계약하면 취소가 어렵다. 계약금은 등기상 소유주 명의로 송금

 

기획부동산을 통해 토지를 매입했다면.. 안타깝게도 취소가 쉽지는 않다. 법을 통해 구제받고자 하더라도 시간도 많이 걸리는 데다가 심적으로도 금전적으로도 큰 데미지를 입게 되는 경우가 많다. 

계약 후 무언가 꺼림칙해 계약을 취소하려 하더라도 연락을 피하거나 말을 돌리는 등 시간을 끄는 경우가 대부분이다. 또한 사기라는 입증이 쉽지 않아 혐의 없음으로 통보받는 일도 있다고 하니, 애초부터 계약을 하지 않는 것이 중요하다.

 

혹시라도 이미 계약을 했다면 잔금일이 지나지 않은 경우 계약 철회 통보와 함께 내용증명을 보내 근거자료로 남겨두는 것이 좋다. 계약서에는 등기이전 절차와 방법, 시기 등을 정확하게 명시해두고, 등기상 소유주 명의로 계약금을 송금하는 것이 안전하다.