분양가상한제 영향과 효과

지난해 부동산시장의 뜨거운 감자 중 하나는 바로 '로또 청약'. 로또 청약은 정부가 분양가 규제를 위해 주택도시보증공사의 보증 제한을 두게 되면서 시세보다 저렴한 아파트를 얻을 수 있다는 기대감에 생겨난 신조어다. 실제로 작년 분양한 강남구 개포동의 디에이치자이 개포와 경기 하남 미사역파라곤이 그 예시다. 인근 시세가 높은데 반해 이들 아파트는 시세보다 훨씬 낮은 분양가로 당첨만 되면 향후 시세차익을 누릴 수 있어 로또 청약이라고 불렸다. 이 로또 청약이 가능한 이유는 '분양가상한제' 덕분이다.

 

 

 

그렇다면 분양가상한제란 정확히 무엇일까?

 

분양가상한제는 분양가격을 합리적으로 결정하기 위해 택지와 건축 비용에 적정이윤을 보탠 분양가격을 산정, 그 이하로 분양하도록 정한 제도다. 그간 공공택지에서 분양하는 주택은 의무적용을 하고 있었는데 지난 11월 6일 민간택지 분양가상한제 적용이 발표된 것이다.

 

민간택지 분양가상한제 적용지역은 총 27개동으로 강남4구로 불리는 강남, 서초, 강동, 송파와 마용성으로 불리는 마포, 용산, 성동 등 주요 인기지역과 영등포 등 서울의 대부분의 지역이 포함되었다.

 

 

 

조정대상지역의 경우 서울 25개구 전역이 포함되었다. 단 서울 목동 일부 지역들은 제외되었는데 이후 시장 상황에 따라 추가 조정의 가능성이 있다고 한다.

 

이렇게 보면 분양가상한제가 내집 마련을 희망하는 무주택자들에게 한줄기 빛이 되지 않을까 하는 생각이 들 수도 있지만, 사실 분양가상한제는 양날의 검이라고 할 수 있다. 왜냐하면 민간기업의 지나친 수익을 방지하고 가격을 안정시키며, 무주택자들이 우선권을 얻는다는 점이 장점이지만 낮아진 분양가로 인해 몰리는 청약열기와 시세차익을 노리는 투기수요가 증가함으로써 실수요자들의 당첨 가능성이 낮아질 수 있다는 단점이 있다. 또한 인기지역은 몰리고 비인기지역은 미분양되는 청약 양극화가 발생할 수 있다.

 

실제로 누구나 다 살고 싶어하는 강남지역이나 인기지역은 왠만한 청약가점으로는 시도조차 할 수 없는 상황이 되었고, 그 여파로 가점이 낮은 30대 청약 수요에게 청약은 진입장벽이 더더욱 높아졌다. 

 

 

 

 

또한 분양가상한제로 인해 낮은 분양가로 책정을 했다고 하지만, 9억이 넘는 고가주택의 경우 대출자체도 쉽지 않기 때문에 실제로 보유하고 있는 현금의 수준이 어느정도 이상 되어야 하는데, 20~30대 수요층의 경우 그만한 현금자산을 보유한 경우가 드물다는 것이 문제다. 그렇기 때문에 이제 청약은 '가진자들만의 리그', '금수저들만의 잔치'가 되어버렸다.