세입자 원상복구 의무의 범위는 어디까지??

 

신혼집을 전세로 시작한 나는, 통상적 계약기간인 2년이 지난 후 묵시적 갱신으로 3년째 같은 집에서 살고 있다. 살고 있는 집은 이미 30년도 더 된 오래된 아파트라 전반적으로 낡은 부분이 많은 집이다.

 

발코니 새시가 30년 전 스타일이라던지, 스위치 커버나 전등도 지금에는 볼 수 없는.. 정말 세월의 흔적이 남아있는 상태였다. 뭐 그래도 사는데 큰 지장은 없으니 (특히 새시는 워낙에 고가라 집주인이 수리해주지 않는 한 방법이 없음)

쭉 살아왔는데.. 3년을 살다보니 자연스레 부서지거나 뜯어지는 부분이 발생했다.

 

이쯤 되고 나니 슬슬 걱정이 되기 시작했다. '원상복구의 의무'라는 말 때문이었다.

 

통상적으로 임대차 계약 시 '원상복구'에 관련된 내용을 특약으로 넣는 경우가 많다. 하다못해 못을 하나 박는 것도 불가능한 경우도 있다.

 

세입자와 집주인간의 동상이몽으로 인해 발생되는 문제점이 바로 이 원상복구의 의무에 대한 부분이다. 서로가 생각하는 원상복구에 대한 '범위'가 다르기 때문이다. 대체 원상복구의 범위는 어디까지일까?

 

 

 

통상적인 손모(상태 악화나 가치 감소)로 발생한 부분은 세입자가 책임질 필요 없다

 

판례에 따르면 일부러 흠을 내지 않는 한 세월에 따라 마모되고 손상된 부분에 대해 세입자가 책임을 질 필요가 없다고 한다. 하지만 임대차 계약 시 계약서에 특약사항으로 '못질 금지', '낙서나 흠집을 냈을 경우 원상복구 해야 한다'라는 등의 내용을 명시하였다면 세입자는 원상복구에 대한 의무를 가진다. 그렇기 때문에 계약 초반에 원상복구에 대한 범위를 상세히 협의하는 것이 중요하다.

 

주택관리공단 임대주택 수선비부담 및 원상회복 기준에 따르면 핀이나 압정 같은 작은 구멍 자국, 누수와 같은 중대한 하자로 인한 벽지의 오염 등의 세입자의 귀책사유 없이 생긴 손상이나 마모는 집주인이 부담해야 한다고 규정한다. 하지만 무수한 못 자국, 물건이 떨어지거나 이동하면서 생긴 바닥의 흠집, 흡연으로 인해 누렇게 변색된 벽지 등과 같이 일반적인 상식을 벗어나는 행위는 세입자가 비용을 부담해야 한다.

 

 

 

세입자가 설치한 것으로 인해 집의 가치가 상승했다면, 유익비 상환 청구를 하자

 

유익비는 물건의 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용을 말한다. 예를들어 발코니 새시를 교체하는 등의 행위는 유익비에 해당한다. 하지만 건물에 채색 유리를 끼우는 등의 취미로 장식을 하는 부분은 사치비에 해당한다. 세입자가 유익비를 지출한 경우 해당 부분을 임대인에게 청구할 수 있다. 하지만 세입자 편의를 위해 설치한 부분은 유익비로 인정되지 않으니 유의해야 한다. 임대차 계약 종료 후 상환청구권이 발생할 때 유익비를 청구할 수 있는데, 객관적 가치 증가가 입증돼야만 청구할 수 있다. 

하지만 사전협의 없는 시설물 설치는 오히려 원상복구를 해야할 수도 있기 때문에 사전에 충분한 협의가 필요하다.

 

 

 

집주인은 임대인 수선의무가 있다

 

그렇다면 세입자만 항상 의무가 있는 것일까? 아니다. 집주인도 임대인의 수선의무가 존재한다. 세입자의 거주에 필요한 상태를 유지할 의무다. 그렇기 때문에 주요 설비에 대한 불량이나 하자, 노후 등으로 인한 파손 등에 대한 부분은 집주인이 부담한다. 보일러 고장이나 수도관 누수 등과 같은 중대한 하자 등이 이에 해당한다고 보면 된다. 단 전등이나 문고리, 도어록 건전지 교체 같은 작은 부분은 임대인 수선의무에 해당하지 않으므로 세입자가 부담하는 것이 일반적이다.