아파트 재건축과 리모델링의 차이점

시간에는 장사가 없다는 말처럼, 세월이 흐름에 따라 사람도 늙고 물건들도 노후화되고 망가진다.  아파트 또한 마찬가지다. 부동산 가격이 가장 높다는 강남권 아파트가 인기 있는 것도 바로 이것 때문이다. 강남권에 있는 아파트들은 대체로 지어진지 30년 이상된 구축 아파트들이 많다. 그 아파트들이 재건축이나 리모델링을 통해 새롭게 탈바꿈하면서 가치가 더욱 높아지는 것이다.

 

노후화된 아파트를 개선하는 방식은 위에서 언급한 재건축과 리모델링이 있다. 그러나 재건축과 리모델링은 언뜻 들으면 비슷해 보이지만 사업방식에 따라 차이가 있다. 재건축은 아파트를 철거한 후 새로 짓는 방식이며, 리모델링은 철거 없이 기존 골조를 유지한 상태로 증축이나 보강, 또는 일부 구조를 변경하는 방식이다.

 

재건축	리모델링
전면 철거 후 새로 지음 30년 이상 지나야 추진이 가능 안전진단 D등급(조건부), E등급	기존 골조를 유지한 증축 및 보강 15년 이상 지나야 추진 가능 안전진단 B등급

 

최근 기사에 따르면, 지난 2분기 기준 수도권에서 아파트 리모델링을 추진하는 단지는 모두 53곳으로, 그중 서울에서 가장 리모델링을 추진하는 단지가 가장 많은 곳은 용산구(9곳)라고 한다. 뒤를 이어 송파구(6곳), 강남구(5곳)가 리모델링을 추진하고 있다.

 

 

아파트 리모델링의 이유는 여러가지지만, 특히 지금과 같은 때는 정부의 아파트 재건축사업 규제 강화로 인한 원인이 크다. 재건축 대신 리모델링을 선택하는 것이다.

 

그렇다면 아파트 리모델링의 장점은 무엇일까?

 

 

재건축에 비해 수익성은 낮지만 규제나 기간 등에 대해 자유로운 편이라고 할 수 있다. 리모델링은 아파트가 지어진 지 15년 이후부터는 추진이 가능하고, 안전진단의 경우에도 리모델링은 B등급 이상이면 진행이 가능하다.

 

리모델링은 조합원 지위 양도가 가능하고 초과이익환수제의 부담에서도 자유롭다. 주민 동의가 75%면 되며, 동 단위 추진도 가능하다. 사업절차는 조합설립 > 안전진단 > 건축심의 > 허가 > 이주 > 착공 > 입주 등으로 공사기간도 빠른 편이다.

 

그러나 단점도 존재한다. 재건축 단지에 대한 규제 강화의 대안으로 주목 받은 리모델링 사업이지만, 수직증축 시 내력벽 철거가 어려운 이유 때문에 자유로운 평면 설계가 어렵다는 단점이 있다. 최근 층고가 높아지는 추세인데, 리모델링을 할 경우 층고를 높이거나 층과 층 사이 두께를 수정하기 어렵기 때문이다. 수익성 측면에서도 아쉬움이 많다. 같은 규모와 입지의 새 아파트와 비교했을 경우 최소 20% 에서 40%까지 낮은 시세를 형성한다.

 

아직도 내력벽 철거에 관한 기준이 명확하지 않다. 정부는 규제 변경에 대해 고려해보겠다고 밝혔지만 아직까지 발표된 사항은 없다.