주택임대사업자 등록 해도 될까? 장단점 알아보기

다주택자의 임대사업자 등록을 활성화 시키기 위해 정부에서는 각종 세제 감면 혜택을 카드로 내세웠다. 하지만 다주택자들은 여전히 주택임대사업자로 등록하는 것이 좋을지 안좋을지에 대해 고민하는 경우가 대부분이다. 정확히 주택임대사업자란 무엇인지 알아보자.

 

주택임대사업자란, 공공주택사업자가 아닌 사람을 뜻하며 1호 이상의 민간임대주택을 취득, 임대사업을 할 목적으로 민간임대주택 관련 특별법 제5조에 따라 등록한 사람이다. 즉 월세 등을 받는 투자 목적으로 집을 취득한 경우다.

 

 

 

여기서 민간임대주택은 임대 목적으로 제공한 주택을 말하며, 임대사업자가 법령에 따라 등록한 주택이다. 취득유형에 따라 민간건설임대주택, 민간매입임대주택으로 나뉜다. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택은 8년이상, 단기민간임대주택은 4년 이상 임대 의무를 진다. 

 

그렇다면 주택임대사업자등록을 할 경우 장점은 무엇일까?

 

 

지방세 (취득세, 재산세) 감면

취득세는 공공주택 및 주거용 오피스텔 전용면적 60 제곱미터 이하일 경우 감면 혜택을 받을 수 있으며 취득세가 200만원을 초과할 경우 85%만 감면을 받을 수 있다. 전용면적 85 제곱미터 이상일 경우도 감면은 받을 수 있지만 8년 이상 장기임대목적으로 20호 이상 취득한 경우만 가능하다.

 

제산세는 전용면적 60 제곱미터 이하 단기 임대의 경우는 최대 50%를, 공공지원, 장기일반은 최대 85% 까지 감면을 받을 수 있다. 단, 2세대 이상을 임대목적으로 등록해야만 혜택이 가능하다. 다가구도 감면 혜택이 가능한데, 모든 호수의 전용면적이 40 제곱미터 이하면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우다.

 

임대소득세 감면

단기임대 이면서 수도권 및 수도권외 지역은 전용 85 제곱미터 이하 30%, 공공지원 및 장기일반이면서 전용 100 제곱미터 이하는 75% 까지 세제 혜택을 받을 수 있다. 임대개시일 당시 기준시가 합계액이 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대해야 이에 해당한다. 기존 2천만원 이하 임대소득 비과세에서 분리과세가 되어 14%셰율이 적용된다.

필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원으로 적용되며, 미등록 했을 경우 필요경비율 50%, 공제금액 200만원이 적용된다.

 

양도세(양도소득세) 감면

양도세 중과를 피하려면 장기임대주택 요건을 갖추는 것이 좋다. 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비 수도권 3억원 이하며, 의무 임대기간 8년(2018년 4월 이전은 최소 5년)을 유지하면 된다. 임대료 연 증가율은 5% 이내여야 한다.

 

종부세(종합부동산세) 감면

임대주택으로 등록할 경우 합산배제, 즉 종부세 과세 대상에서 제외되는 혜택을 받을 수 있다. 요건은 임대 개시일 시점 수도권 6억원 이하(비수도권 3억원 이하), 임대기간 8년이상(단, 2018년 4월 이전 등록은 5년), 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 한다.

 

건보료(건강보험) 감면

2020년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 임대사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분이 대폭 감면된다. (8년 임대 80%, 4년 40%)

 

 

그렇다면 주택임대사업자 등록시 단점은 무엇일까?

 

의무임대기간이 길다.

주택임대 등록은 최소 4년 이상을 해야 양도소득세 및 거주주택 비과세 특례가 가능하다. 세금 혜택의 대부분이 8년 이상에 집중되어 있어서 그 이하는 절세 효과가 적다. 만약 약정 임대기간 내 주택을 처분할 경우 과태료 부과와 감면받은 세금을 추징당할 수 있다. 주택의 장기보유가 힘들다면 임대사업자 등록을 더 고민해보는 것이 좋다. 단, 시군구청에 양도 신고 후 다른 임대사업자에게 주택을 매매할 경우 과태료와 세금 추징을 받지 않는다.

 

사업자 현황신고 필수

표준임대차계약서를 작성해야만 임대사업자로서의 각종 혜택을 누릴 수 있다. 또한 임대조건 및 임차인 변경에 대해서도 공지해야할 의무를 지게 된다. 매년 전년도 수입 및 임대현황에 대한 면세사업자 현황신고를 해야하며, 5월에 소득세 신고 납부를 해야 한다. 신고를 하지 않거나 규정위반의 경우 과태료가 부과될 수 있다.

 

임대료 상승률은 5% 이내

의무 임대기간 동안은 임대료 상승률은 임대료의 5%로 제한된다. 인상분 산정시에는 임대료의 5% 내에서 주거비 물가지수, 인근 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려해 정해야 한다.