역대급 초고강도 1216 부동산대책 정리

이틀 전인 12월 16일, 18번째 부동산 대책이 발표됐다. 역대급 초강도 대책이다. 민간택지 분양가상한제 발표가 한달 남짓 지난 것 같은데 또다른 부동산 대책이 발표된 것이다. 이번 1216 부동산대책에는 세금, 주택대출, 청약, 공급 관련에 대한 대책이 담겨있다. 

 

 

주택담보대출

15억 초과 아파트 주담대 원천금지, 시가 9억 원 초과 아파트 LTV 20% 적용

 

요즘 이름 있는 서울 아파트들은 대체로 10억이 넘어간다. 작은 평수에도 불구하고, 인기지역 인기 브랜드 아파트는 수십 억을 호가한다. 정말 '억 소리'가 난다.  

 

투기지역 및 투기과열지구 내의 시가 15억 이상 초고가 아파트는 앞으로 주택담보대출이 금지된다. 현재 투기지역은 서울 16개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 종로, 중구, 동대문, 동작)이며, 투기과열지구는 서울 전지역이다. 즉, 서울 모든 지역이 15억 이상 아파트는 오로지 '현금'만으로 매매가 가능한 것이다. 

 

현행	변경
주택가격 구간 없이	9억원 이하	LTV 40% 적용
LTV 40% 적용	9억원 초과	LTV 20% 적용

 

또한 시가 9억원 초과 주택도 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 현행 40%에서 20%로 조정되며, DSR 규제도 더 강화된다. 

 

LTV는 Loan to Value ratio의 약자로 주택을 담보로 돈을 빌릴 떄 인정되는 자산가치의 비율을 말한다. 9억짜리 주택을 담보로 돈을 빌릴때 빌릴 수 있는 최대 금액은 9억x0.2, 1억 8천만원 이라는 것이다. 하지만 실제로는 대출산도금에서 전세권 포함 선순위저당권, 임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금을 차감한 액수를 대출받을 수 있다.

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 말한다. 대출심사 시 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표로 주택담보대출 뿐만 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영한다. DSR은 수치가 낮을 수록 빚 상환 능력이 높다고 인정된다. 

 

주택담보대출 실수요 요건도 강화되는데, 현행은 규제지역 내 1주택 세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건, 무주택 세대가 고가주택을 매입하는 경우 2년 내 전입을 조건으로 주담대가 가능했으나 이번 대책으로 고가주택 기준이 공시가 9억에서 시가 9억원으로 변경됬으며, 투기지역 및 투기과열지구 내 1주택 세대는 1년 안에 기존 주택 처분, 무주택 세대는 1년안에 전입해야 한다.

 

 

민간택지 분양가상한제

서울 18개구 및 과천, 광명 등 수도권 포함

 

최근 발표된 분상제 지역은 서울 강남 등 8개구 27동 이었으나, 분양가상한제 제외 지역의 풍선효과를 우려해 대상지역이 추가 됐다. 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 마포, 용산, 성수, 영등포, 동작, 양천, 서대문, 중구, 광진 등 13개구 전기역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 성루 5개구 7개동이 추가 지정됐다. 또한 수도권 지역인 과천, 광명, 하남시 13개동도 포함됐다.

 

 

종부세

종합부동산세 0.1~0.8%p 인상

 

공시가격 9억원 이상 주택에 부과되는 종합부동산세 세율이 0.1%p ~ 0.8%p 상승했다. 일반 종부세율은 0.1% ~ 0.3%p 상승, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 0.2%p ~ 0.8%p로 인상된다.

조정대상지역 2주택자 보유세(종부세+재산세)는 200% 에서 300%로 확대되며, 일반주택 보유자(150%)와 3주택보유자(300%)의 상한은 현행대로 유지된다. 또한 1세대 1주택을 보유한 60세이상의 고령자의 세액공제율, 고령자 공제, 장기보유 공제의 합산공제율 상한은 기존 70%에서 80%로 인상된다. 

 

또한 현재 평균 70% 미만의 공시가격을 최대 80% 까지 끌어올릴 계획이다. 시세 9억 ~ 15억 주택은 현재 시세의 68.1% 공시가격을 70%로, 15억 ~ 30억은 75%, 30억 이상 아파트는 시세의 80%까지 높일 예정이다.

 

 

청약

불법전매 최대 10년 청약 금지, 우선공급은 해당 지역 2년이상부터

 

앞으로는 불법전매도 10년간 청약자격이 사라진다. 이전까진 공급질서 교란행위 등에 대해서만 3년에서 10년간 청약이 금지되었으나 불법전매에 대한 규제는 따로 없었기 때문이다. 공급질서 교란행위, 불법전매 적발 시 주택 유형과 관계없이 10년간 청약 자격이 상실된다.

 

또한 투기과열지구, 대규모 신도시와 같은 주요지역에 2년 이상 거주해야 우선공급 자격이 생긴다. 그간 1년 이상만 거주해도 우선공급이 가능했지만 이번 대책 적용 이후부터는 2년 이상 거주해야 한다. 청약 재당첨 제한 규제도 5년에서 10년으로 늘어난다. 분양가 상한제 적용 주택, 조정대상지역 내 주택,  조정대상지역, 투기과열지구 당첨자 등이 이에 해당된다.