집주인이 여러명인 공동명의 집 계약, 누구와 해야할까

세금 절세의 이유로 공동명의를 하는 사람들이 늘고 있다. 증여나 상속 또는 부부가 함께 집을 마련하는 경우 등에서 발생하는 세금을 조금이라도 절약하기 위해 공동명의를 하는 것이다. 공동명의는 세를 절감하는 방법 중의 하나지만, 반대로 집을 구하는 세입자의 입장에서는 누구와 계약을 해야 할지 고민이 되는 상황일 수도 있다. 문제가 발생한다면 여려 명이 관계되어있는 계약 부분이기 때문에 절차 또한 복잡해질 수도 있기 때문이다.

 

하지만 계약서 상 주인이 여러명으로 나뉘어져 있다고 해서 복잡하다고 마냥 계약을 포기할 수는 없다. 무조건 내 입맛에 맞는 집을 구하기란 쉽지만은 않기 때문이다. 계약서만 보고 지레 겁을 먹어 피하기만 급급할 것인가? 원하는 매물이 집주인이 여러명인 공동명의 집이라면? 과연 누구와 계약을 하는 것이 맞는 것일까? 

 

 

 

 

 

부부 공동명의 집, 모두와 계약해야 안전

 

만일 부부가 공동명의로 되어있는 주택을 임대차 계약해야 할 경우 부부 중 한 사람이 아닌 모두와 계약을 하는 것이 좋다. 간혹 일정을 이유로 부부 중 한 사람이 나와 계약을 진행하자고 하는 경우가 있다. 이들의 주장은 부부는 일상가사대리권이 있기 때문에 둘 중 하나와 계약 해도 문제가 없다고 말하지만, 일상가사대리권은 말 그대로 일상적인 가사에 대한 부분이므로 주택의 매매나 임대와는 관련이 없다. 

 

그렇기 때문에 부부 중 한 사람만 나와 계약을 체결하고자 하는 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하여 계약을 진행하도록 해야 한다. 이런 경우 잔금은 부부 중 1인의 계좌로 입금한다는 내용을 계약서 상에 특약으로 명시하는 것이 좋다.

 

 

 

등기부등본상 공유자가 여럿일 경우... 지분을 우선적으로 확인하라

 

만일 등기부등본 상 공유자가 여러 명일 경우는 어떻게 해야할까? 공유관계에 있는 주택은 지분을 우선적으로 보면 된다. 지분이 50% 넘는 공유자가 있다면 그중 1명과 계약을 해도 법적 효력을 갖는다. 원칙적으로는 지분을 기준으로 과반수와 계약을 하고 서명을 받아야 한다. 하지만 공유자 중 1명이 권한을 모두 위임받아 대표로서 계약을 진행하는 경우 나머지 공유자들의 서명을 모두 받을 필요는 없다. 

 

명심해야 할 점은 공유자 지분의 과반수가 임대차계약에 동의해야 한다는 것이다. 등기부등본상 지분이 표시되어있지 않다면 공유자별 지분은 동등한 것으로 보면 된다.

 

위의 공동명의에 대한 예시는 임대차계약에 해당된다. 만일 이와 다르게 임대차계약이 아닌 매매계약일 경우는 어떻게 부동산 계약을 진행해야 할까? 이러한 경우에는 모든 공유자와 계약을 해야만 법적 효력을 얻을 수 있다. 부동산 매매계약 시 공유자 모두가 참석하지 못하더라도 반드시 위임장을 받아 계약을 진행해야만 문제가 없다.