잘못 알고 있던 부동산 상식, 다시 알아보기

세간에 알려진 많은 정보들을 보면, 실상 정확한 정보가 아닌 경우가 종종 있다. 예를 들어 달에서도 만리장성이 보인다는 말이 있지만 실제로는 달에서 만리장성은 보이지 않는다. 이렇게 잘못 알려진 상식은 부동산에서도 예외가 아니다. 

 

부동산의 경우 '금전'이라는 부분에 많이 영향을 받는 것이기 때문에 특히 부동산 계약의 경우 잘못 알고 있는 정보로 인해 계약이 진행되었을 때 손실을 입을 수도 있다. 그렇기 때문에 올바른 부동산 상식을 습득하고 계약에 임해야 한다. 의외로 우리가 잘못 알고 있었던 부동산 상식들에 대해 알아보도록 하자.

 

 

묵시적 갱신 이후 중개보수는 세입자가 부담한다? 

 

일반적으로 임대차계약은 2년이다. 계약기간이 지난 후에도 집주인이나 세입자가 별다른 의견을 표출하지 않는 한, 기존 내용을 토대로 계약이 연장되는데 이를 묵시적갱신이라고 한다. 묵시적갱신이 되면 이전과의 계약내용과 동일하게 계약이 지속되는데, 여기서 한가지 다른 점은, 세입자가 언제든지 계약해지를 요청할 수 있다는 점이다.

 

주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신이 된 이후 세입자는 언제든지 계약해지 요청이 가능하며, 묵시적 갱신에 따른 해지는 해지를 통보한 시점부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 한다. 

 

보통 임대차계약기간을 다 채우지 못하고 나가는 경우, 기존 세입자가 새로운 세입자도 구하고 중개보수도 부담하는 경우가 많다. 그렇다면 묵시적 갱신이 된 후에도 기존 세입자가 대신 중개보수를 부담해야 할까?

 

판례에 따르면 약정한 계약기간 중 3개월을 남기고 나갈 경우 특약사항에 기존 세입자가 중개보수를 부담한다는 내용이 없다면 중개보수는 임대인(집주인)이 부담해야 한다. 하지만 집주인의 입장에서도 갑작스럽게 공실이 발생할 경우 손해가 발생할 수 있으므로 세입자는 집주인이 새로운 세입자를 구할 수 있도록 최소 3개월의 여유 기간을 두고 계약해지를 통보하는 것이 서로간의 분쟁을 예방할 수 있다.

 

 

부동산 계약 시 24시간 이내 해지 하면 계약금을 돌려받을 수 있다? 

 

물건을 구매할 때 소비자보호법에 의거, 통상 7일 이내 주문을 취소한 경우 환불을 받을 수 있다. 그렇다보니 어떤 사람들은 부동산 계약 시에도 계약을 체결 했더라도 24시간이 지나지 않으면 계약을 해지할 수 있다고 믿는 경우가 있다. 하지만 그렇지 않다. 부동산 계약은 계약이 성립한 시점부터 계약 당사자들에게 '구속력'을 갖는다. 계약 당시 별도의 특약사항에 24시간 내 계약 철회가 가능하다는 내용이 없다면 이미 계약금을 주고 받고 부동산 계약이 완료된 상태라면 계약취소를 요청하더라도 계약금을 돌려받을 수 없다.

 

 

전세는 세입자가 수리, 월세는 집주인이 수리 하는것이 통상적이다?

 

처음으로 전셋집을 구하게 되었을 때, 주변에서 하는 말은, 벽지는 당연히 세입자가, 자잘한 고장 같은 건 세입자가 수리해야 한다는 말을 들었다. 월세는 집주인이 도배랑 벽지도 다 해준다던데, 왜 전세는 세입자가 해야하는거지? 라는 생각이 들었었다. 하지만 현행법과 판례에 의하면 월세와 전세의 수리 비용 부담에 대한 차이가 없다고 한다.

 

민법 623조 임대인의 의무에는 집주인은 목적물(집)을 임차인에게 인도, 계약 기간 중 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하다고 한다. 세입자는 임차한 물건(집)을 선량한 관리자의 주의로 보존, 원상회복의 의무를 진다고 하였다. 

 

주요 설비에 대한 노후나 불량, 고장으로 인한 수선과 기본적 설비 교체나 하자 등은 집주인에게 수선 의무가 있다. (수도관 누수, 계량기 파손, 천장 누수, 창문 파손, 전기 시설 고장 등) 반면에 세입자의 고의나 과실로 인한 파손이나 소모품 교체와 같은 간단한 수선 등은 세입자가 직접 부담해야 한다.

 

 

가계약 후 계약 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있다?

 

월세든 전세든 부동산에서 집을 보고 나면 가계약이라도 걸라는 말을 종종 들을 수 있다. '가계약' 이라는 용어 때문에 임시 계약이라고 생각하는 사람들이 많은데, 사실 가계약이라고 하더라도 (서면이든, 구두 계약이든) 당사자 간의 합의만 있다면 법적 효력이 발생한다.

 

민법 563조에 따르면 계약은 약정함으로써 그 효력을 인정한다. 그렇기 때문에 임차인의 단순 변심으로 인해 계약 취소를 요청한다해도 임대인의 계약금 반환 의무는 없다. 만일 반대로 임대인이 임의로 계약을 취소하게 되는 경우 위약금의 명분으로 가계약금의 2배를 물어야 한다.

 

그렇다면 방법은 없는걸까? 예기치 못한 사유로 가계약을 취소해야 하는 경우가 있다. 그렇기 때문에 사전에 가계약을 진행하더라도 계약서를 작성하고, 특약사항에 "계약이 진행되지 않을 경우 가계약금은 돌려준다"라는 내용의 특약을 받아두는 것이 안전하다.