전세보증금 돌려받기, 확정일자 전세권설정 등기 차이점

부동산 시장 침체화가 장기화가 되면서 나타난 부작용 중의 하나는 바로 깡통전세, 역전세난이다. 보유하고 있는 현금이 부족한 집주인들이 시세 차익 등을 위해 무리한 대출을 받은 것이 화근이었다. 이것은 고스란히 세입자에게 부담이 돌아갔다. 그렇다보니 전월세 보증금 등을 돌려받지 못하는 세입자들이 속출하면서 소위 깡통전세, 역전세난이 창궐하게 된 것이다. 

 

부동산 계약은 큰 돈이 오가는 계약 중 하나다. 어쩌면 누군가는 평생을 모은 돈이거나, 대출을 통해 전월세 보증금을 마련했을 수도 있다. 그렇기 때문에 부동산 계약은 처음부터 끝까지 신중에 신중을 기해야만 한다. 

 

하지만 세상에는 착한 사람만 있는 것은 아니다. 마음만 먹으면 사기 계약을 진행하려는 나쁜 사람들도 존재한다. 그렇기 때문에 부동산 계약이 완전히 완료될 때까지 긴장을 늦출 수 없다. 이런 사정이다보니 문제가 발생하였을 때 통상적으로 전세보증금을 보호받기 위해서는 확정일자, 전세권설정 등기를 신청하게 된다.

 

 

확정일자는 전입신고를 하게 되면 대항력이라는 것을 갖출 수 있게 된다. 이 대항력이 있어야 세입자는 임차권을 주장할 수 있는 것이다. 확정일자는 우선변제권을 갖게 하는데, 만일 임차한 주택이 경매로 넘어갔을 경우, 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제해준다. 하지만 확정일자가 세입자의 전세 보증금을 완벽하게 반환해줄 수 있는 장치는 아니다. 왜냐하면 만일 말소기준권리인 근저당이 잡혀있다면 선순위에서 밀려 보증금 반환이 어려워지기 때문이다.

 

그렇다면 전세권설정 등기는 무엇일까? 전세권설정 또한 전세보증금을 보호하는 장치 중의 하나인데, 전세권설정 등기를 하게 되면 등기부등본 상에 전세권설정금액이 표기가 되며, 만일 경매에 넘어가게 될 경우 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있다.

 

 

 

그렇다면 확정일자와 전세권설정 등기의 차이점은 무엇일까?

 

첫째로 신청방법과 비용이 다르다. 확정일자는 전입신고를 해야만 신청할 수 있지만 전세권설정은 전입신고를 하지 않아도 신청이 가능하다. 또한 확정일자는 집주인 동의와는 관계없이 세입자 독단적으로 신청이 가능하지만, 전세권설정등기는 집주인의 허락이 있어야만 한다. 비용 또한 많이 든다. 등록면허세(보증금의 0.2%), 지방교육세(등록면허세의 20%), 등기신청수수료(만5천원), 법무사비용(수십만원), 말소등기 비용(추후) 등이 들어가게 된다. 하지만 확정일자의 신청 비용은 보증금과는 관계없이 600원이며, 계약증서 4장 초과 시 4장마다 100원씩 추가가 된다. 

 

 

두번째는 경매 시 보증금의 보상의 차이가 있다. 확정일자는 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보증금의 보상이 가능하다. 하지만 전세권설정은 건물 값에서만 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 만일 건물 가격이 보증금보다 적은 경우 보증금 전액을 돌려받기 어렵다.

 

또한 효력의 차이도 다르다.  확정일자는 전입신고 완료 다음날 0시부터 효력이 발생하고 묵시적 갱신의 경우 2년을 더 보장받을 수 있지만, 전세권설정 등기는 신청일 당일부터 효력이 생기며, 묵시적 갱신을 했더라도 집주인의 퇴거 요청이 있다면 6개월 이내에 퇴거를 해야한다. 또한 기간 종료 후 전세금을 돌려받지 못했을 경우 확정일자는 보증금 반환 소송을 해야만 강제경매 집행을 할 수 있지만 전세권설정 등기는 바로 임의 경매를 집행할 수 있다.

 

 

그렇다면 확정일자와 전세권설정 등기 중 어떤 것이 전월세 보증금을 돌려받는데 유리한 걸까? 일반적인 상황이라면 굳이 비용이 많이드는 전세권설정 등기까지 않아도 보증금을 돌려받는데 문제가 없다. 하지만 오피스텔 세입자의 경우, 집주인이 세금 감면 등의 이유로 세입자의 전입신고와 확정일자를 받지 말라고 요구하는 경우가 종종 있는데, 이러한 경우에는 전세권설정 등기를 해놓아야 전세금을 보호받을 수 있다.