2020년 달라지는 부동산 세법 / 부동산제도 정리

2020년 부동산 시장은 세제나 대출 등 여러가지 분야에서 많은 변화가 나타날 예정이다. 다주택자에 대한 규제가 더욱 심화된 만큼 기존 유주택자 또는 주택 보유 예정인 사람들은 미리 달라지는 부동산관련 세법 및 제도에 대해 알아두면 많은 도움이 될 것이다. 2020년 경자년, 달라지는 부동산 세법 및 제도에 대해 알아봤다.

 

1월

 

양도세 장기보유특별공제 혜택 축소

지금까지는 1세대 1주택이라면 거주 여부와 기간에 상관없이 9억 원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았었다. 하지만 2020년 1월부턴 주택을 매도할 때 '2년 이상 거주' 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용, 1년에 2%씩, 25년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제받을 수 있다.

 

9억원 이상 주택, 전세자금대출로 매입 불가

전세자금대출을 이용해 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하게 되면 전세대출금이 회수조치 된다. 이는 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치로, 9 억원 초과 1주택자는 공적 전세보증 및 서울보증보험 가입도 불가능하다. 

 

주택 유상거래 취득세율 일부 변경

올해부터는 6억 원 초과 9억 원 이하 주택 매입 시 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01% ~2.99%로 세분화 된다. 3채 이상 주택을 보유한 세대가 추가로 주택 매입 시 4% 취득세율이 적용된다.

 

 

2월

 

주택 청약시스템, 한국감정원으로 이관

2월1일부터 주택청약시스템이 금융결제월 > 한국감정원으로 이고나된다. 1월 중 청약 DB 및 관련 자료들이 이관된 후 2월 이후 입주자모집공고가 나는 단지부터 해당된다.

 

실거래가 신고 기간 단축

2월21일부터 부동산 실거래가 신고 기한이 30일로 단축된다. 계약 무효나 취소에도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고를 해야하며, 이를 어길 경우 500만 원 이하 과태료가 부과된다. 실제 계약을 체결하지 않고 거짓으로 신고할 경우 3,000만 원 이하 과태료 규정도 신설된다.

 

계약서 작성 단계에서 중개보수 협의

2월부터 공인중개사 계약 시 교부하는 중개대상물 확인, 설명서에 협의를 통한 중개보수를 명시하는 방안이 추가 될 예정이었으나 국토부가 분쟁의 소지가 될 수 있다는 점을 내세워 철회 방침을 내놨다. 하지만 중개보수 등에 관한 사항에 대해 설명을 듣고 협의했다는 확인란을 마련하는 내용은 기존과 동일하게 추친된다. 중개보수 최대 요율이 고정 요율인 것처럼 여겨지는 것을 막기 위해서다. 이번 개정안이 시행될 경우 공인중개사는 부동산 계약 시 중개보수와 관련한 내용을 충분한 설명과 협의를 거쳐 거래당사자에게 확인을 받아야 한다.

 

 

3월

 

자금조달계획서 제출대상 확대와 거래 소명강화

3월부터 투기과열지구 내 3억 원 이상 주택 취득 및 조정대상지역 3억 이상 주택과 비규제지역 6억 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 또한 투기과열지구 9억 초과 주택 실거래가 신고 때는 자금조달계획서, 소득금액증명원, 예금잔고, 전세계약서 등과 같이 객관적인 증빙자료를 함께 제출해야 한다.

 

불법 전매 시 청약 및 재당첨 제한 강화

3월부터 공급질서 교란행위, 불법 전매 적발 시 10년간 청약이 금지된다. 또한 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택과 투기과열지구 내 당첨 시는 10년, 조정대상 지역이 당첨될 경우 7년동안 재당첨 제한이 적용된다.

 

 

4월

 

민간택지 분양가 상한제 유예기간 종료

민간택지 분양가 상한제가 유예기간을 거쳐 2020년 4월 29일 이후 입주자모집공고 신청 단지부터 적용된다. 5~10년 전매제한 및 실거주 2~3년도 의무화된다. 분양가상한제 적용지역은 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진 등 13개 구 전역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 5개구 37개동이 포함된다. 경기지역은 과천 13개동, 하남 등이 상한제 대상 지역이다.

 

100세대 이상 공동주택 관리비 의무공개

현행은 300세대 이상, 150세대 이상 주상복합 건물 등의 의무관리대상으로 지정된 주택만 관리비를 공개하였으나, 4월 24일 이후로는 100세대 이상 아파트도 관리비를 의무적으로 공개해야 한다. 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개된다.

 

 

5월

 

연2천만 원 이하 주택임대소득 소득세 신고 

지금까지는 주택임대소득이 연간 2천만 원 이하였다면 비과세가 적용되었으나, 2020년부터는 2천만 원 이하 임대소득도 신고를 해야 한다. 단, 연 2천만 원 이하 소득자는 분리과세나 종합과세 중에서 선택이 가능하다. 부부합산 기준, 2주택이라면 연간 월세소득에 대해서, 3채 이상의 경우 월세 및 보증금 3억 원 초과분에 대해 간주 임대료를 계산해 6월1일까지 신고해야 한다.

 

6월

 

신용카드로 월세 납부 가능

이르면 6월, 신용카드로 월세가 납부가 가능해진다. 신한카드에서 월 200만 원 한도 내에서 납부가 가능한 서비스를 준비중이다. 임차인의 입장에선 당장 현금이 부족하더라도 월세를 낼 수 있고, 임대인 입장에서는 연체 없는 안정적 임대소득을 얻을 수 있다는 장점이 있다.

 

 

조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

2020년 상반기 중 소득세법 시행령 개정에 따라 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도세가 중과되지 않는다. 또한 장기보유특별공제도 적용받는다. 

 

8월

 

허위매물 처벌 규정 신설

2020년 8월부터 허위매물을 게시한 공인중개사는 저벌을 받는다는 개정안이 시행될 예정이다. 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링이 국토교통부에서도 시행하게 되며, 허위나 과장광고를 올리는 공인중개사는 최대 500만 원 과태료가 부과된다. 

 

2020년 종합부동산세 세율 조정

공시가격 9억 이상 고가주택에 부과되는 종부세 세율이 인상될 예정이다. (0.1%p~0.8%p) 2020년 부동산 가격공시 및 고시가격 신뢰성 제고 방안에 따라 공시가격 현실화율을 주택가격에 따라 상향조정할 예정으로 종합부동산세 상승은 더욱 커질 것으로 보인다. 하지만 1세대 1주택 보유 60세 이상은 현행 70%에서 80%으로 조정돼 실수요층의 부담은 덜어질 것으로 보인다.