알아두면 좋은 주택임대차 계약 관련 주요 6가지

알아두면 좋은 주택임대차 계약 관련 주요 6가지

넘쳐나는 인터넷 속 다양한 정보. 우리는 대부분 인터넷 검색을 통해 간단하게 원하는 정보를 얻을 수 있다. 하지만 통상적인 내용들은 쉽게 찾아볼 수 있지만 좀 더 구체적인 사례 등은 쉽게 찾아보기 힘든 경우도 종종 있다. 정보를 찾았다 싶으면 내용이 부실하거나 내가 원하는 내용이 아닐 수도 있는 경우도 부지기수다. 사소하지만 의외로 잘 모르는, 주택 임대차계약에 관한 6가지 내용을 살펴보자. 

 

 

 

 

주택임대차계약서 사본에 확정일자를 받을 수 있을까?

부동산 거래를 할 때, 주택 임대차계약을 하고 난 뒤, 전입신고와 확정일자를 받는다. 이유는 대항력을 얻기 위해서다. 계약서는 어떤 내용이 되었던 간에 그 원본이 중요하다. 그렇기 때문에 보관에 주의를 요하는데, 간혹 부동산 계약서를 잃어버리는 일이 발생하곤 한다. 이러한 경우 임대차 계약서 사본에 확정일자를 받아도 괜찮을걸까? 라는 생각이 든다. 어짜피 같은 내용인데 무엇이 문제일까라 생각할 수 있는데, 기본적으로 확정일자는 특정일에 계약이 있음으로 증명하는 법률적 효력을 가지므로 반드시 임대차계약서 원본을 가지고 주민센터나 관할 등기소에 확정일자를 받으러 가야 한다. 단, 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받을 경우는 스캔본을 이용한다.

 

외국인도 주택임대차보호법을 받을 수 있을까?

글로벌 시대, 일정기간 무비자 입국 조건으로 다양한 나라의 사람들이 한국을 오간다. 그 중에는 일자리를 찾아서 오는 외국인들도 있다. 외국인들도 장기간 거주를 위해서는 살 집이 필요할 법. 그렇다면 외국인도 주택임대차보호법 보호 대상이 될까? 출입국관리법 제31조, 제36조에는 90일을 초과해 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 해야하며, 외국인 등록을 한 외국인이 체류지를 변경할 경우 새로운 체류지에 전입신고를 해야 한다고 규정하고 있다. 즉, 외국인도 주택 인도와 체류지 변경 신고 등의 공시를 통해 대항요건을 갖춘 뒤 확정일자를 받는다면 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있는 것이다.

 

 

 

임대인과 같이 사는 집의 방 한 칸도 주택임대차보호법 대상이 되나?

다양한 주거형태의 대안으로 세대 구분형 아파트를 이용하는 사람들이 있다. 많지는 않지만 집을 마련할 여력이 없거나 자금이 부족한 사람들이 보다 나은 환경에서 거주하고 싶은 경우에 이러한 주거형태를 이루는 경우가 있는 것이다. 세대 구분형 아파트는 소유자와 임차인이 같은 공간에서 거주 하는 것이 아닌, 아파트 하나의 공간을 합법적 방법으로 분리한 방식이다. 이런 경우 주거용 건물의 일부를 주택임대차 계약서를 작성 후 전입신고와 확정일자를 받는다면 우선변제권과 대항력을 행사할 수 있게 된다.

 

빌라 주택임대차 계약서 상에 지번만 신고하여 주민등록이전이 된 경우 대항력 취득이 가능할까?

일반적으로 주택임대차계약서를 작성할 때 주소란에 호수 까지 쓰는 경우가 대부분이나 다가구와 같이 한 건물에 소유자가 동일하고 별도의 구분 등기가 되어있지 않은 건물은 지번 까지만 써도 대항력을 인정받을 수 있다. 하지만 다세대(빌라나 맨선 등) 건물은 아파트처럼 구분 등기가 되어있기 때문에 계약서 상에 동 호수를 기재하지 않고 지번만으로 신고해 주민등록이 된 경우 대항력 취득이 어렵다. 그렇기 때문에 계약서 작성 전, 건축물대장을 확인하여 호수를 확인 후 계약서를 마무리하는 것이 좋다. 실제 호수와 건축물대장 상의 호수가 차이가 있는 경우도 있기 때문이다.

 

 

임대차 계약 기간 중 집주인이 바뀌었을 때 새 집주인이 이사가라 한다면 집을 비워야 할까?

전월세 임대차계약 중에는 종종 집주인이 바뀌는 경우가 있다. 만일 새로 바뀐 집주인이 자신이 입주한다던지, 새로운 새입자를 받겠다는 이유로 집을 비워달라고 한다면, 기존 세입자는 집을 비워줘야만 할까? 그렇지 않다. 집을 매매하게 되면 새로운 매수인이 현재 계약 상태 그대로 인수를 하기 때문에 이미 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 경우 새로운 임대인에 대해 임차권을 주장할 수 있다. 그러므로 계약기간 까지 집을 비울 필요 없다.

 

주택임대차 계약자 본인이 아닌 세입원만 전입신고를 해도 대항력이 생길까?

주택임대차보호법은 주민등록을 마친 다음 날 부터 제3자에 대해 효력이 있다. 그런데 이런 저러한 사항으로 계약자 본인을 제외한 나머지 가족들의 주민등록을 임차주택으로 옮긴 경우에도 대항력은 인정받을 수 있다. 주택임대차보호법상 주민등록의 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 배우자, 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 하기 때문이다. 여러 사유로 인해 계약자 본인의 주민등록을 빠른 시일 내 옮길 수 없다면 가족 구성원의 주민등록부터 먼저 옮기면 도움이 된다.