월세 미납하는 악덕 세입자 대응방법

집을 빌려서 살고 있는 경우, 매달 지불하는 월세는 각장의 입장에 따라 중요도가 달라질 수 있다. 세입자의 입장에서는 매달 부담되는 비용이 될 수 있고, 집주인의 입장에선 꼭 받아야 하는 중요한 수익이 될 수 있는 것이다. 하지만 월세의 지불은 임대인과 임차인의 서로간의 계약에 대한 약속이기 때문에 어느 쪽이든 중요하고, 잘 지켜야 하는 것이라고 생각한다. 

 

월세를 밀리지 않고 지불하는 것은 매우 중요한 일이다. 하지만 피치못할 사정에 따라 하루이틀 혹은 제때 내지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 임차인이 제때 월세를 내지 않는 것을 관련 부동산 용어로 '차임 연체' 라고 하는데, 통상적으로 서로간에 이러한 차임연체 이슈가 발생했을 경우 융통성 있게 해결하곤 한다. 

 

 

상가의 경우 상가 임대차보호법에 따라 3기 이상 차임 연체액이 발생하면 임대차 계약 해지가 가능하다는 조항이 존재하나, 주택은 관련 법안이 존재하지 않다는 점이 단점이다. 하지만 민법 제640조에 의하면 차임 연체액이 2기에 달하면 계약을 해지할 수 있다는 조항이 마련되어 있다.

 

* 민법 제640조(차임 연체와 해지)  - 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달할 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

여기서 차임 연체액이 2기에 달한다는 뜻은 2회 이상 월세를 연체한 경우를 의미하는 것으로, 집주인은 차임 연체와 계약의 해지 조항에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있고, 세입자는 임차물을 반환할 의무(명도)가 생기는 것이다.

 

만약, 한달 월세를 연체 후 그 다음달에 2개월 분을 모두 납부한 후, 다시 그 다음달에 연체, 그 다다음달에 2개월분을 냈을 경우는 어떻게 될까? 횟수상으로는 2회 연체가 발생하였지만 월세를 납부한 마지막 달 기준으로는 2회분 월세 연체가 되지 않았으므로 계약 해지가 되지 않는다.

 

 

연체 횟수가 중요하다기 보단 '차임액' 즉 연체 금액이 중요함으로 예를 들어 월세가 200만 원일 경우 연체액수가 400만원에 달해야만 계약해지가 가능한 것이다. 2회의 연체가 발생하였지만 세입자가 100만원이라도 월세 납부를 했다면 총 차임액은 400만원이 되지 않기 때문에 임대차 계약 해지를 할 수 없는 것이다.

 

하지만 이러한 사항은 집주인의 입장에선 여간 복잡하고 짜증나는 일이 아닐 수 없다. 월세 소득으로 수입을 이어가는 사람이라면, 세입자의 잦은 월세 연체는 생활에 차질이 생길 수 있다. 한두번 정도는 이해하고 넘어갈 수 있지만 잦은 연체가 발생하는 세입자라면 집주인은 달갑지 않을 수 있기 때문이다. 그렇다면 이러한 경우는 어떻게 하면 좋을까? 

 

새로운 새입자를 구하길 희망하는 경우 월세 연체가 2회 발생하였을 때 신속하게 내용증명을 통해 계약해지를 통보하는 것이 좋다. 집주인이 연체 통지를 하기 전에 세입자가 연체금을 모두 갚거나 2개월분이 되지 않도록 연체금을 지급할 경우 임대차 계약 해지는 힘들어지기 때문이다.

 

또한 월세가 밀릴 경우 보증금에서 제하면 되니까 월세 연체가 되지 않는다고 생각하는 경우도 종종 있는데, 그렇지 않다. 보증금이 있다고 해서 연체한 차임이 당연하게 공제되는 것은 아니기 때문이다. 이 경우, 집주인은 2회 이상 월세 미납 발생 시 '명도소송'을 낼 수 있다. 그러므로 사전에 세입자와 집주인이 월세 미납 시 보증금에서 공제한다는 협의가 없다면 해당 생각은 하지 않는 것이 좋다.