월세 좀 밀리지 마라! 세입자 월세 미납 대응법, 차임연체와 계약해지

주변에 주택임대수익을 얻는 (즉, 월세받고 사는 사람들) 분들의 이야기들 중, 공통적으로 어려움을 호소하는 것들이 있다. 바로 세입자의 월세 미납이다. 업으로 임대수익을 하는 업자들도 있지만 대체로는 은퇴 이후 노후준비를 위해 소소하게 세를 받는 사람들이 많다.  특히 우리 부모세대는(60~70대) 이런 식으로 자신들의 노후를 준비하는 분들이다. 정말정말 악독한 집주인이 아니다면, 대체로 원만하고 좋은(?) 집주인들은 계약기간 동안 세입자에게 연락 조차 하지 않는다. 그러고보니 내가 살고 있는 집의 집주인도 그렇다. 전세계약 2년 이후 묵시적 갱신이 되었는데도 아직까지 이렇다할 연락이 따로 오는게 없다. 세입자 입장에선 여간 편하고 감사한게 아니다.

 

 

월세의 경우도 마찬가지다. 매월 정해진 날짜에 따박따박 월세가 입금되면, 크게 말이 없는 집주인들도 많다. 또한 보일러가 망가지거나 수도의 누수가 생겼을 때 연락하면 제때 고쳐주는 집주인도 많다. 사실 그게 맞는거 같다. 그렇다면 세입자의 입장에선 집을 함부러 쓰지 않으며 약속된 날짜에 월세를 납부하는게 의무다. 

 

하지만 간혹 악독 세입자도 존재한다. 집을 험하게 쓰는 것은 물론, 계약 당시 정해놓은 날짜를 어기고 제때 월세를 내지 않아 집주인의 마음을 바싹바싹 타게 만든다. 물론 다 같이 사는 사회, 벌이가 문제가 생겨 제 때 월세를 내기 힘들 때도 있다. 그러한 경우 왠만하면 경우에 따라 세입자의 사정을 이해해주는 집주인도 많다. 하지만 이를 이용해 상습적으로 월세를 밀리는 월세 미납 세입자는 어떻게 해야할까?

 

 

위에서 말한 노후로 월세로 살아가는 집주인들의 경우, 세입자가 월세를 미납하면 그만큼 생활이 어려워지는 경우도 있다. 세입자가 월세를 제때 내지 않는 것을 관련 용어로 '차임연체' 라고 한다. 상가는 상가임대차보호법상 3번의 차임 연체가 발생하면 계약 해지가 가능하다는 조항이 있으나, 주택은 관련 규정이 없다. 그렇기 때문에 민법 제640조에 의거 차임 연체가 2기에 달하면(2번의 월세 미납) 계약 해지가 가능하다는 규정이 있다.

 

 

 

여기서 2기에 달한다는 의미는, 월세를 2회 이상 연체한 것을 말하는데, 예를들어 1월 2월을 연속해서 연체하거나 1월, 3월 미납(2월은 납입)을 연체한 경우도 이해 해당한다. 이렇듯 2번의 월세가 연체되면 집주인은 차임연체와 계약해지의 규정에 따라 임대차계약 해지가 가능하며, 세입자는 임차한 집을 반환할 의무(명도)가 생기게 되는 것이다.

 

여기서 간과하지 말아야 할 점은, 무조건 월세가 2회가 미납됬다고 해서 임대차계약 해지가 가능한 것은 아니라는 점이다. 예를들어 1월에 월세를 미납한 세입자가 2월에 1월분과 2월분을 모두 납부한 뒤, 다시 3월에 월세를 연체하고 4월에 3,4월분을 모두 납부한 경우는 어떨까? 연체 횟수는 2회이지만 5월 기준으로 보았을 때 2개월치 연체분을 모두 납부하였음으로 (2개월 분 월세가 미납된 상태가 아님) 계약 해지 사유가 되지 않는다. 

 

즉, '차임 연체액'이 중요하다는 것이다. 월세가 200만원일 경우 400만원의 월세 미납이 발생하여야만 계약 해지가 가능하다는 의미다. 만일, 월세 200만원을 내는 세입자가 다달이 100만원 씩이라도 월세를 납입했다면, 총 차임액은 200만원임으로 임대차계약 해지는 불가하다.

 

세입자 입장에서는 임시방편의 조치일 수 있지만, 집주인의 입장에서는 속이 타들어갈 수 밖에 없다. 제때 월세를 내지 못하는데다 기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받고 싶어도 그렇게 할 수 없기 때문이다. (집주인의 입장에선 지금 세입자는 불량세입자가 되는 셈)

집주인에게 팁을 주자면, 세입자가 차임 연체액이 2기에 달했을 때 신속하게 내용증명을 보내 계약해지 통보를 하는 것이 좋다. 만일 집주인이 연체 통지를 하기 전 세입자가 연체금을 모두 갚거나 차임 연체액이 2개월분이 되지 않도록 연체금액을 지급할 경우 계약해지는 불가하기 때문이다. (악덕세입자여.. 이점을 남용하지 말자)

 

세입자 입장에서는 월세 납부가 어려운 상황이 발생할 경우 미리 양해를 구하라고 말하고 싶다. 또한 월세의 일부를 우선 납부하여 차임액이 2기에 달하지 않도록 하자.

 

일부 세입자 중에서는 '보증금이 있는 이유가 뭔데?! 보증금에서 까면 되지' 라는 생각을 하는 경우가 있다. 하지만 보증금이 있어도 밀린 월세가 당연하게 공제되는 것이 아니므로 당연하다는 생각을 하지 않도록 하자. 이와 같은 경우에도 집주인이 '명도소송'을 통해 집을 비워달라고 할 수 있으므로 사전에 협의가 되어있는 상황이 아니라면 월세 보증금에서 까면 된다는 생각은 하지말자.

 

 

 

3줄 요약

1. 세입자가 2개월분 월세를 연체하면 집주인은 내용증명을 통해 계약해지를 통보할 것

2. 세입자는 월세 미납 사정을 미리 언질하고, 가급적 일부 금액이라도 미리 납부할 것

3. 월세 보증금이 있더라도 미납된 월세를 공제하는 것은 당연한 것이 아님 (사전에 협의된 경우만 가능)