부동산 갭투자와 레버리지, 부동산 기초 용어

부동산에 조금만 관심 있는 사람들이 많이 듣는 말 중에 하나가 갭투자와 레버리지가 있다. 부동산 투자를 좀 하는 사람들은 일정 수준의 자본만 있다면 레버리지를 일으켜 내 집 마련을 하는데 도움이 될 수 있다고도 한다. 그들이 말하는 레버리지란 무엇일까? 또 그와 같이 언급되는 갭투자는 또 무엇일까? 부동산에 막 입문하는 부린이를 위해 기본적인 내용들을 알아봤다.

 

레버리지, 영어로는 Leverage 인 이 말은 지렛대라는 뜻을 가지고 있다. 지렛대란 무엇인가? 혼자서 움직일 수 없는 무거운 물건을 이 지렛대를 활용하면 수월하게 움직일 수 있다. 금융권에서는 이 지렛대의 원리를 빗대어 실제 가격변동률보다 몇 배 많은 투자 수익율이 발생하는 현상을 '레버리지 효과'라고 표현한다. 차입 자본을 끌어와 자산을 매입하는 투자 전략을 의미한다.

 

 

부동산에서도 마찬가지로 이 레버리지 효과가 적용된다. 부동산 투자에서의 차입 자본은 주로 은행 대출과 세입자의 전세금이다. 자신이 거주하면서 수익을 얻거나 전세를 끼고 매매해 투자할 경우 수익을 얻을 수 있는 방법이다.

 

 

이러한 부동산에서의 레버리지 효과를 얻기 위해서는 무엇보다 자신의 자본 상태를 확인해야 한다. 감당할 수 없는데 무턱대고 대출을 일으켜 투자를 한 경우 매달 내는 대출 이자에 허덕일 수도 있다. 

 

그렇다면 갭투자란 무엇인가. 갭투자는 시세차익을 목적으로 한 투자로 주택의 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택을 그 차이만큼의 돈만 가지고 매수 후 집값이 올랐을 때 되팔아 수익을 얻는 투자 방식이다. 즉, 전세를 끼고 산 집을 집값이 오른 후 판다는 것이다.

 

 

 

이전까지는 이 갭투자 방식이 부동산 시장에서 공공연히 이루어져왔다. 하지만 시세차익이 주 목적인 갭투자로 인해 피해를 입는 세입자들이 발생하게 되면서 갭투자 = 부동산 투기로 인식되는 경우가 많아졌다.

 

갭투자는 부동산 가격이 계속 상승한다는 전제로 성공할 수 있는 투자 방법이다. 하지만 언제나 부동산 시장이 호황일 수는 없기에 갭투자는 가격 하락에 취약하다는 리스크를 가지고 있다. 전세 가격이 매입가격보다 높은, 소위 말하는 깡통전세가 된다면 자금 여력이 없는 임대인 뿐만 아니라 임차인에게도 큰 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

 

사실 옳고 그른 투자 방법은 없다고 생각한다. 하지만 성공적인 투자를 하기 위해서는 먼저 부동산 시장의 흐름이나 금리, 자신의 자금 능력 등을 파악하여 투자 시 리스크가 발생할 수 있는 부담을 최소화 하는 것이 무엇보다 중요하다.